Очень часто с оформлением прав могут возникнуть сложности, если фактически пользоваться недвижимостью будут разные семьи или бывшие супруги. Расскажем, какие трудности могут поджидать при разделе постройки и участка.

ДОМ
Разделение строения на части означает, что оно перестаёт представлять собой недвижимое имущество в единственном экземпляре. Снаружи оно так и остаётся единым зданием, а внутри как по документам, так и по долям это уже две разные постройки с разными кадастровыми номерами.
Но в нашей стране законодательством определены два вида частных домов, которые можно разделить на две части: блокированные дома (таунхаусы) и дома-«пятистенки».
Таунхаус представляет собой нечто среднее между квартирой и коттеджем: он состоит из нескольких многоуровневых блоков (квартир), объединённых общей стеной и крышей, но имеющих отдельные входы.
Деревянный дом-«пятистенок» – прямоугольное строение с четырьмя наружными и одной внутренней капитальной стеной, которая разделяет жилое пространство на две части.
Кроме того, разделить можно и другие дома, но только при условии, что сооружение может быть разделено на два отдельных жилых помещения, каждое из которых пригодно для проживания.
Ст. 65 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)

ИДЕАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ
Представьте типовую ситуацию. Есть земля и жилая постройка на ней. В результате каких-то действий (наследование, раздел и т.д.) здание и сотки стали принадлежать двум (или больше) семьям. Но вот проблема: участок и вход на него один, дом тоже один; кухня и санузел тоже по одному. Что делать?
В разделе участвуют все помещения дома как личного пользования, так и общего. К ним относятся кухни, санузлы, лестницы, лестничные площадки, коридоры, помещения, собранные в один блок. То же можно отнести и к комнатам дома – они не являются самостоятельным объектом недвижимости. Если частный дом имеет два или три этажа, каждый из них невозможно закрепить за одним хозяином, так как у них нет отдельного входа.
Самый идеальный вариант: провести реконструкцию, сделать отдельные входы и вспомогательные помещения. Но тут надо понимать, что всё зависит от конструктивных особенностей постройки (например, если все комнаты проходные и нет общего коридора) и от уровня конфликта.
Для того чтобы произвести подобное разделение, нужно обратиться в судебный орган и подать исковое заявление. Чаще всего в суде стороны заключают мировое соглашение, в котором чётко прописываются все нюансы.

МИРНЫЙ ПУТЬ
Если не получается физически разделить дом, можно составить соглашение о том, в каком порядке каждый из собственников может пользоваться имуществом. Оно оформляется в письменной форме, и стороны самостоятельно определяют то, что хотят прописать и урегулировать. Документ скрепляется подписями при участии юриста. В Росреестр для регистрации документа обращаться не нужно.
В соглашении необходимо зафиксировать, какие помещения закреплены за каждым владельцем, а какие остаются в общем использовании. Конечно, если в доме есть несколько ванн, кухонь, кладовок, поделить их между собственниками будет очень просто.
Ч. 1 ст. 247 ГК РФ

ЕСЛИ НЕ ДОГОВОРИЛИСЬ
Если не удаётся решить вопрос мирным способом, любая из сторон имеет право составить и направить иск в суд. Для этого необходимо подать заявление об определении порядка пользования жилым помещением, предложив изначально свой вариант, в котором необходимо прописывать всё максимально подробно.
Суд назначает экспертизу, по итогам которой выносится заключение о возможности раздела здания. Если получен положительный результат осмотра дома, суду будет представлено несколько вариантов перестройки. Судебный орган рассмотрит решение и на его основании вынесет приговор.

ВНИМАНИЕ!
Размер госпошлины при обращении в суд составит 3000 руб., а сам иск нужно подавать по месту нахождения недвижимости.
Экспертиза также необходима для выявления каких-либо неучтенных помещений, например:
• комнат, которые были недавно переведены из нежилого фонда в жилой;
• пристроек разного характера, сведений о которых нет в техническом паспорте;
• дополнительных построек на участке и так далее.
При этом в разделе будут учитываться только те помещения, которые обладают всеми условиями для жизни.
Кроме этого, экспертиза просто необходима для составления мнения о целостности и прочности здания. Бывает так, что реконструкцию или перепланировку производить категорически нельзя: всё старое, ветхое и не пригодное для жизни.
По итогам реального раздела жилого дома в натуре между двумя собственниками каждый из них получит на руки кадастровый паспорт.

УЧАСТОК
Землю разделить проще, чем дом. Это связано с тем, что постройка всегда ограничена стенами и планировкой. На участке же всегда можно выделить общую дорожку, которой пользуются все собственники, а остальную площадь поделить. Но это можно сделать только тогда, когда сотки вместе с домом уже находятся в долевой или совместной собственности и людям просто нужно определить порядок пользования. И не важно, какая постройка: дом-пятистенок, блокированная застройка или какая-либо ещё.
Разделение соток подразумевает образование двух и более новых участков из одного исходного. Изначальная земля, разделённая на части, юридически перестаёт существовать.
Ст. 11.2, 11.4 Земельного кодекса РФ.
Если же рассматривать ситуацию, когда один собственник решил разделить землю на части и 1/2 передать родственнику, то в этом случае оформляется договор дарения, где указывается, что владелец передаёт другому лицу долю в размере 1/2.

ВАЖНО!
Разделение возможно только по заявлению владельца, а также по соглашению всех долевых собственников либо по итогам судебного решения.

КАК РАЗМЕЖЕВАТЬ?
Для того чтобы произвести раздел, необходимо провести межевание земли и подать заявление в Росреестр для регистрации новых участков. В самом начале следует пригласить кадастрового инженера, который установит границы двух территорий и составит межевой план. Вполне возможно, что во время этих работ будут также согласованы границы смежных участков, поэтому в межевой план также будет входить акт согласования.
Федеральный закон от 26.12.2024 г. № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Затем собственники новых участков должны заключить между собой соглашение, в котором нужно указать данные владельцев, а также присвоить адреса каждому наделу.
Далее каждый берёт межевой план и обращается в местный филиал многофункционального центра, подаёт заявление о постановке новых земельных участков на кадастровый учёт.

ВНИМАНИЕ!
Данное заявление нужно подать в течение одного года с момента присвоения адресов.
Затем документы подаются в Росреестр, и происходит регистрация прав на дом и земельный участок исходя из обозначенных долей.
Если сразу разделить дом и землю, на которой он построен, то вы сможете сэкономить немало сил и времени.

ПРОДАЖА ДОЛИ НЕДВИЖИМОСТИ
Если один из долевых собственников решит продать свою часть, то он сначала должен предложить купить её другому долевому собственнику. Это называется преимущественным правом покупки.
Ст. 250 ГК РФ
Если продать долю и не соблюсти такие требования, то сделку можно оспорить в судебном порядке. Чтобы повысить законность сделок по продаже долей, с 2016 г. ввели правило, что сделки с долями (когда доля продаётся не участнику долевой собственности, а совершенно постороннему лицу) нужно заключать через нотариусов. Нотариусы берут на себя обязательства по надлежащему уведомлению других собственников и после уведомления уже оформляют сделки.
Ст. 250 ГК РФ

По материалам газеты «Народный совет»

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела

 Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной