Покупка квартиры – это многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя. Часто покупатели, обременённые поисками выгодного жилья, теряют бдительность и вместе с квартирой приобретают крупные неприятности. Вот на что нужно обратить внимание.

Собственник – ребёнок или человек под опекой

Если квартира (или её часть) принадлежит ребёнку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Аналогичное разрешение нужно, когда собственником является человек, находящийся под опекой. Разрешение должен получать продавец ещё до подписания договора. без этого документа сделка может быть признана недействительной. Попросите продавца предъявить вам оригинал разрешения опеки если этого документа нет, от сделки стоит отказаться.

Жильё приватизировали без ребёнка

До августа 1994 г. включать несовершеннолетних в договоры приватизации было необязательно. Родители могли приватизировать жильё только на себя. Но Верховный суд РФ признал такую ситуацию незаконной. Теперь все, кто в своё время, будучи ребёнком, не был включён в договор приватизации, могут оспорить его и заявить права на квартиру. Запросите у продавца договор приватизации и проверьте, включены ли туда его дети.

В квартире остаются зарегистрированные жильцы

Чтобы снять их с регистрации и выселить, придётся обращаться в суд. Как правило, это несложно, когда речь идёт о взрослых жильцах. Но если осталась регистрация несовершеннолетнего – это уже сложнее. Если обстоятельства не позволяют продавцу снять с регистрации до продажи, включайте в договор пункт о сроках, когда он обязан это сделать.

Самый опасный вариант – когда в квартире остался зарегистрирован жилец, отказавшийся в своё время от приватизации. Таких людей закон защищает, он даёт им право бессрочно жить в квартире, в том числе и при смене собственника. Этого жильца у вас не получится выселить даже через суд. Поэтому от покупки квартиры стоит отказаться.

Квартира куплена в браке

Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью супругов, даже если оформлена на одного из них. Продажа жилья против воли второго супруга повлечёт недействительность сделки. Даже если супруги развелись, квартира всё равно может остаться их общей собственностью, если они не разделили своё имущество. Если продавец приобрёл квартиру в браке, требуйте нотариального согласования второго супруга на продажу. Если продавец разведён, требуйте подтверждения раздела имущества (решение суда о разделе или нотариально заверенное соглашение).

В любом случае для сделки эти документы будут необходимы. Без них Росреестр откажет в регистрации права собственности.

Исключения: не требуется согласие супруга, если продавец получил квартиру по наследству, договору дарения и другим безвозмездным сделкам. Также не нужно согласия, если квартира отписана продавцу в брачном контракте (он обязательно должен быть нотариально заверен).

Обременение

Речь о ситуациях, когда жильё находится в залоге, под ипотекой, на него наложен арест, оно оформлено под выплату ренты, находится в длительном найме и др. Некоторые обременения не позволяют купить недвижимость, а некоторые допускают сделку, но влекут ряд последствий.

Недобросовестные продавцы могут не предоставить данных о том, что жилплощадь имеет такие проблемы. Обязательно попросите продавца предоставить актуальность выписку из ЕГРН. В ней указанно, какие обременения имеет квартира. К сожалению, не все из них регистрируются, поэтому в выписке можно увидеть не все риски. Защитой от них служит указание в договоре купли-продажи на перечень лиц, которые имеют право на пользование квартирой. Если таковых нет, в договоре должна быть соответствующая формулировка.

Недееспособность продавца

Покупая квартиру, вы должны быть уверенны: продавец понимает, что делает, и полностью осознаёт свои поступки.

Родственники могут через суд признать продавца неспособным в момент сделки понимать значение своих действий и отменить её. Скажем, когда пожилой собственницей манипулирует сын, а сама женщина не понимает, что происходит, – это верный признак опасности. Покупая квартиру у пожилых людей, у людей с серьёзными проблемами со здоровьем или пристрастием к алкоголю, будьте особенно внимательны.

Нотариальное заверение договора может снизить риски, потому что нотариус проводит оценку дееспособности участников купли-продажи. Ещё можно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не имеет зафиксированных расстройств. Нотариус и справка не гарантируют, что в суде родственники не оспорят сделку. Значение будет иметь всесторонняя оценка состояния здоровья. Но если у нотариуса возникнут сомнения или в справке будут указаны какие-то проблемы, вы исключите очень серьёзные последствия.

Заставить продавца взять справку нельзя. Но если ему нечего скрывать, это не станет проблемой. А вот отказ – это уже повод задуматься над целесообразностью сделки.

Перепланировка

Если вы купили жильё с самовольно снесёнными стенами, перенесёнными стояками и т. п., отвечать за эти нарушения будете уже вы. Отвечать придётся штрафом. Если узаконить изменения не получится (а узаконить можно далеко не всё), нужно будет приводить квартиру в исходное состояние. Это может быть очень дорого! Сравните данные техпаспорта с актуальной выпиской из ЕГРН. Всё это должно полностью соответствовать реальному состоянию квартиры. Должна совпадать площадь всех комнат, их количество, расположение, вид отопления, положение стояков и т. д.

Ещё о безопасности

Убедитесь, что продавец тот, за кого себя выдаёт. Сличите его внешность с фотографией паспорта. А паспорт внимательно сверьте с данными выписки из ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности давно не выдаётся. А старые свидетельства подтверждают право только на дату выдачи. Актуальные сведения о собственнике можно получить только в выписке из ЕГРН.

Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов на сайте МВД России. Доверенность можно проверить у нотариуса или через сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты. На сайтах судов по фамилии продавца можно посмотреть наличие судебных споров, в том числе проверить, не было ли споров по квартире.

Проверьте квартиру на отсутствие коммунальных долгов. Неоплаченные счета за коммунальные и жилищные услуги остаются за прежним собственником. А вот долги за капитальный ремонт переходят к новому владельцу. Запросите у продавца справки об отсутствии долгов.

Если покупаемая квартира за короткое время часто меняла владельцев, насторожитесь. Частой сменой собственника могут быть прикрыты незаконные махинации с жильём. А может быть сама квартира настолько проблемная, что все спешат её перепродать.

Если покупаете квартиру в новостройке, проверьте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы на дом или жилой комплекс.

 

 

По материалам газеты «Народный совет»

 

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной