«Что нам стоит дом построить, нарисуем, будем жить». Эх. Если бы строительство дома было бы простым и лёгким, как слова из этой песни! Но, к сожалению, это огромный труд, сопряжённый с определёнными рисками. Об этом и поговорим.

Шаг 1. Выбираем земельный участок

Выбрать землю, на которой можно воплотить все планы, не так просто. Для этого нужно учесть множество нюансов.

Назначение земли

Дом можно построить не на каждом участке, а только на том, у которого есть соответствующее назначение. Например, на огородном участке построить жилой дом нельзя. На такой земле можно возвести только временные хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. Узнать, для чего разрешено использование конкретного участка, можно по запросу ЕГРН.

Транспортная доступность

Каким бы живописным ни был район, он должен иметь хорошую транспортную доступность. Не забудьте учесть пробки и сезонную загруженность маршрутов.

Социальная инфраструктура

Без социальной инфраструктуры никуда. Лучше, если детский сад, школа, больница, магазины, аптека будут в шаговой доступности.

Размер участка

Конечно, размер участка в первую очередь зависит от бюджета семьи. Но также учтите пропорциональность размера участка и дома. Например, одноэтажный дом в 100 м² будет органично выглядеть на участка в десять соток. А вот на шести сотках дом лучше сделать двухэтажным, чтобы избежать ощущения стеснённости.

Рельеф

Идеальный участок – ровный и сухой. Но в жизни так бывает не всегда. Участок под уклон потребует тщательной подготовки к строительству. Его нужно выровнять и организовать дренаж, чтобы территория не заболачивалась. Нужно подумать о соседях, что бы впоследствии не ходить по судам из-за стоков на их участок. Эти работы сильно увеличит стоимость строительства, даже если сам участок на склоне достался дёшево.

Наличие инженерных коммуникаций

Обязательно узнайте, подключён ли участок к электричеству и газу, центральному водопроводу, системам канализации. Узнавайте в администрации, а не только у продавца.

Межевание

Межевание – это определение границ участка, его площади и расположения на местности. Лучше, если оно сделано. Правильно оформленные документы упрощают процедуру купли-продажи и повышают шансы на получение кредита. Межевание поможет исключить споры с соседями и неверное начисление налога.

Шаг 2. Покупаем участок

В договоре должны быть отражены все основные условия сделки: данные о продавце и покупателе, в полном объёме описан объект недвижимости, прописана цена, чётко определён порядок расчётов и т.д.

Обычно договор купли-продажи не удостоверяют у нотариуса. Но есть исключения. Например, если вы покупаете долю или землёй владеет несовершеннолетний, нотариальное заверение обязательно.

Если заверяете договор у нотариуса, он сам направит все документы на регистрацию в Росреестр, вам делать уже ничего не придётся. А если к нотариуса не обращаетесь, то после составления договора нужно самостоятельно подать документы в Росреестр через МФЦ.

Размер госпошлины

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок небольшая. Она зависит от категории участка. Его размер роли не играет.

350 рублей – для участков подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, гаражного или жилищного строительства, для участков из земель сельскохозяйственного назначения.

2000 рублей – за государственную регистрацию прав на другие земельные участки.

Если на участке уже есть дом, придётся заплатить пошлину и за него тоже – 2000 рублей.

Пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ

Если продавец в браке

Нажитое супругами в браке имущество – это их совместная собственность. И не важно, на чьё имя оформлен участок. Если нет брачного договора, нужно нотариальное согласие второго супруга.

Если есть договор, тогда согласие второго супруга может не потребоваться, но это уже будет зависеть от условий договора. Продажа имущества против воли второго супруга повлечёт недействительность сделки.

Ребёнок- собственник

Если участок или его доля принадлежит несовершеннолетнему, надо получить согласия органов опеки. Обращаться туда нужно до сделки.

Шаг 3. Подаём уведомление о начале строительства

Уведомление о строительстве дома – это документ, который собственник участка подаёт в органы местного самоуправления до начала строительных работ. В уведомлении нужно указать сведения о земле и параметры строительства.

По этим данным органы власти проводят проверку – можно ли строить объект с такими параметрами на участке, нет ли ограничений. По итогам формируется уведомление о соответствии объекта параметрам. Если его не получить, то есть риск, что постройку признают самовольной и дом придётся сносить.

Уведомление надо подавать в местную администрацию. Подать его можно также через МФЦ или «Госуслуги». Срок рассмотрения – 7 рабочих дней.

Шаг 4. Строим дом

В жилом доме допускается не больше 3 надземных этажей. Его высота не должна превышать 20 метров. Он не должен быть разделён на отдельные объекты недвижимости (квартиры).

П. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ

Дом может превышать эти параметры, если разрешение на его строительство получено до 4.08.2018 г. (но важно, чтобы дом соответствовал проекту, по которому получено разрешение).

Минимальное расстояние до границ соседнего участка:

• от жилого строения – 3 м.
• от постройки для содержания мелкого скота – 4 м.
• от других построек (гаража, бани, теплицы и др.) – 1 м.
•  от стволов высокорослых деревьев – 4 м.
• от стволов среднерослых деревьев – 2 м.
• от кустарника – 1 м.

П. 6.7 СП 53.13330.2019

П. 5.4 СП 30-102-99

Минимальное расстояние от жилого дома:

• до границы улицы – 5 м. (3 м. для домов в СНТ, расположенных на участках, граничащих с уличной дорожной сетью);
• до границы проезда (это вспомогательная дорога между соседними участками для их связи с улицей) – 3 м.

Минимальное расстояние от хозяйственной постройки до границы улицы и границы проезда – 5 м.

П. 6.6, 6.7 СП 53.13330.2019

П. 5.3.2, 5.3.4. СП 30-102-99

Кроме того, должны соблюдаться противопожарные расстояния. Они зависят от материалов, из которых сделаны соседние дома – его несущие стены, перекрытия, балки. Узнать противопожарные расстояния можно в администрации. Для этого нужно знать материал своего дома и дома соседа.

П. 4.3 СП 4.13130.2013

Забор

По периметру садового участка рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. Высота его может быть от 1,2 до 1,8 м. устройство ограждений других типов допускается только по обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков, согласованному с правлением.

Забор на участке под ИЖС может быть из любого материала и любой высоты. Но если он мешает соседям, они могут обратиться в суд. Правда, им придётся доказать, что забор им мешает. Если соседи всё обоснуют, суд обяжет уменьшить ограждение до оптимальной высоты.

Шаг 5. Регистрируем построенный дом

После завершения строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру для составления технического плана дома. Затем готовый план, документы на участок и уведомление о соответствии параметров строительства нужно направить в администрацию. Местные власти сами передадут документы на регистрацию в Росреестр. От заявителя нужна будет уплата госпошлины в размере 2000 рублей.

 

По материалам газеты «Народный совет»

 

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной