Ветхого жилья в России очень много. Но власти не торопятся его сносить и расселять измученных жителей. Особо остро эта проблема в небольших городах и сельской местности. Поэтому мы расскажем, как признать полуразрушенные строения, в которых живут люди, аварийными, а также о том, что обязаны давать взамен старого жилья.

Как признать дом аварийным

Признаёт дом аварийным и подлежащим сносу специальная межведомственная комиссия. В неё включаются представители пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы и других инстанций, и формируется она при администрации.

На основании заключения этой комиссии администрация принимает решение о дальнейшем использовании жилого дома, о необходимости переселения жильцов, о сроках переселения и т.д. Чтобы инициировать работу комиссии в отношении дома, нужно обратиться к местным властям.

Положение о признание дома аварийным и подлежащим сносу предусматривает необходимость представлению жильцами вместе с заявлением о признание дома аварийным также заключение независимой экспертизы. Эта экспертиза проводится ещё до создания комиссии и оплачивается самими жильцами. Но это заключение может и не потребоваться (так, кстати, нередко бывает), поэтому в администрации заранее нужно уточнить весь перечень необходимых документов в отношении конкретного дома.

Если комиссия примет положительное решение, дома должен быть расселён. Что получат жильцы взамен своих квартир, зависит от того, в собственности у них помещения или в найме.

Если администрация затягивает с решением, не созывает комиссию, переносит сроки обследования, можно обратиться в прокуратуру. А отказ в признании дома аварийным и подлежащим сносу можно обжаловать в суде. Успешная практика по таким вопросам есть. Итак, дом признают аварийным и подлежащим сносу, если:

• деформация здания или его конструкций превысила нормы, а восстановление невозможно или экономически невыгодно (из-за ветхости здания, по причине пожаров, взрывов, землетрясений и т. д.);
• дом расположен на месте возможных оползней, лавин снега и других природных катаклизмов и инженерными решениями нельзя предотвратить последствия;
• превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности (шум. Вибрация, электромагнитное, ионизирующее излучение) и инженерными решениями нельзя минимизировать эти факторы.

П. 33-38 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47)

Что дадут взамен

Нанимателям

Нанимателям всегда предоставляется другое жильё, также по договору социального найма.

При этом:

• общая площадь предоставляемого жилья должна быть равнозначна площади ранее занимаемого помещения;
• жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к данному населённому пункту;
• жильё должно находиться в границах этого же населённого пункта (с письменного согласия нанимателя ему могут выдать жильё в другом населённом пункте того же субъекта России).

Ч.1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ)

ВАЖНО!

При переселении не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи каких-либо других жилых помещений. даже если вы имеете ещё одну квартиру в собственности, вам не могут отказать в равнозначном жилье при переселении из муниципальной квартиры в аварийном доме.

Чаще всего нанимателей из аварийных домов переселяют в новостройки. Однако гарантий получить новострой нет. Жильцы могут быть заселены и в советский панельный дом, и в «сталинку», или даже в другую «хрущёвку», не вошедшую в программу сноса. Запрета в отношении такого переселения нет.

Собственникам

Если многоквартирный дом не включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник может рассчитывать только на денежное возмещение. Ему не обязаны предоставлять другое жильё взамен, оно может быть выдано только по соглашению между администрацией и собственником. Для обеих сторон соглашение является добровольным.

Ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Если многоквартирный дом включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник может рассчитывать на денежное возмещение или предоставление другого жилого помещения. В этом случае выбор уже за собственником – если он захотел получить жильё, отказать ему в этом не могут.

П. 3 ст. 2, ст.16 Федерального закона от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Условия возмещения собственникам прописываются в индивидуальном соглашении. Всё, под чем вы подпишитесь, будет иметь силу, поменять своё решение сложно. Поэтому хорошо всё обдумайте, не торопитесь с подписанием. Не согласны – возражайте и предлагайте свои условия.

ВАЖНО!

Если изымаемое имущество находится в долевой собственности, компенсация полагается всем собственникам пропорционально их долям.

Если сносят частный дом

Стоимость изымаемого участка и построек определяется путём оценки. Вот что будет включать в себя цена выкупа:

• рыночную стоимость земельного участка,
• рыночную стоимость расположенного на участке недвижимого имущества (как жилого, так и не жилого),
• убытки в связи с изъятием (можно отнести к квартирам),

убытки – это расходы, которые несёт собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые он мог получить, если бы имущество не изъяли. То есть тут речь идёт о реальном ущербе и упущенной выгоде.

Если на участке есть хозяйственные постройки, многолетние растения, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену.

Если в изымаемом жилье вы живёте, к убыткам должны отнести расходы на поиск другого жилья и переезд (это же относится и к квартирам).

Если дома вы не живёте и там нет регистрации, компенсации вас не лишат. Но тот факт, что вы не содержите жильё в состоянии жилого, может повлиять на выкупную цену.

В компенсацию не войдут постройки и улучшения, которые вы сделали после уведомления об изъятии. Поэтому, если решите увеличивать стоимость недвижимости, сделать это нужно будет до уведомления.

Ст. 49, 56.6-56.10 Земельного кодекса РФ

Ст. 279, 281 Гражданского кодекса РФ

Что ещё нужно знать

Часто наниматели убеждены, что при переселении учтут количество поколений в семье. Поэтому они надеются получить по квартире на пожилых родителей и молодую семью, которые живут на одной жилплощади в аварийном доме. К сожалению, это не так. При переселении из аварийного жилья не решается вопрос улучшения жилищных условий. Нанимателю гарантируется, что его новое жильё будет не хуже прежнего. То есть меньшую квартиру или одну комнату вместо двух дать не могут. Но обеспечить раздельным жильём разные поколения семьи власти не обязаны.

Те, кто купил квартиру уже после признания дома аварийным, при расселении дома будут иметь ограничения. Им не положено равнозначное жильё. Они могут рассчитывать только на денежную компенсацию, и то в пределах расходов, которые понесли на приобретение квартиры в этом доме.

Если квартира в аварийном доме получена в наследство, эти ограничения не действуют.

Ст. 32 ЖК РФ

Если имущество первой необходимости и недвижимость пострадали в ходе обстрелов в зоне СВО, можно рассчитывать на получение единовременной денежной выплаты, а также жилищного сертификата при полной утрате жилплощади.

Программа реновации

В Москве действует специальная программа реновации, в рамках которой вместо квартир в ветхих пятиэтажках москвичи получают жильё в новых домах. В программу включены дома первого периода индустриального домостроения (и равные им по характеристикам), в которых собственники поддержали присоединение к программе.

В 2020 г. принят закон о комплексном развитии территорий. Этот закон предлагает распространить опыт московской программы реновации на всю страну. Теперь регионы могут утверждать у себя аналогичные программы, привлекать дополнительные федеральные средства в регион. И что важно, в программы реновации можно будет включать не только аварийные дома, но и также те, которые находятся хотя и в пригодном, но плохом состоянии. Узнать, планируется ли такая программа в вашем регионе, можно в региональной администрации.

Федеральный закон от 30.12.2020 г. №494-ФЗ

По материалам газеты «Народный совет»

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания

Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной