Общее собрание собственников – это орган управления многоквартирным домом (МКД). Именно тут жильцам нужно обсуждать все насущные вопросы. А чтобы принятое решение было правомерным, необходимо провести собрание по всем требованиям закона. Расскажем о том, как это сделать и что должен знать каждый собственник жилья.
КАК ПРОВОДИТЬ
Собрание может быть ежегодным и внеочередным.
Ежегодное общее собрание проводится во втором квартале. Но сообща собственники своим предварительным решением вправе установить иной срок.
Внеочередное собрание можно провести в любое время, когда возникла потребность.
Инициатором может быть абсолютно любой владелец помещения в доме. Кроме того, инициировать собрание могут управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ), орган местного самоуправления, инженерные и ресурсоснабжающие организации, обслуживающие дом.
ЧТО ОБСУЖДАЮТ НА СОБРАНИИ
• Выбор способа управления домом (например, смена УК или ТСЖ).
• Реконструкция и капитальный ремонт дома, использование средств фонда капремонта.
• Выбор способа формирования фонда капремонта (на специальном счёте дома или на счёте регионального оператора), увеличение размеров взносов, получение кредита на капремонт.
• Благоустройство придомовой территории, установка шлагбаума, оборудование детской площадки, устройство парковки.
• Заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.
• Заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и другие вопросы.
ФОРМЫ СОБРАНИЯ:
• в очной форме (при непосредственном присутствии на собрании);
• в форме заочного голосования (опросным путём или онлайн с использованием ГИС ЖКХ (Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства));
• в форме очно-заочного голосования (очное обсуждение с возможностью передачи решений собственников в установленный срок уполномоченному на то человеку).
ОНЛАЙН-ГОЛОСОВАНИЕ
Отметим, что голосование в чате МКД, которые у большинства домов есть в «Вотсап» или «Телеграм», законным считаться не будет.
Чтобы проголосовать онлайн, нужно воспользоваться площадкой ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Для входа потребуется учётная запись на «Госуслугах». С августа 2023 г. проголосовать онлайн можно из МФЦ, там предоставят рабочее место тем, у кого нет домашнего компьютера.
ГИС ЖКХ уведомит собственников, которые зарегистрированы в системе, о том, что назначено заочное голосование. Тем собственникам, у кого нет доступа к системе, организатор собрания должен обеспечить голосование с бумажными бюллетенями. Их голоса обязательно учтут и внесут в систему ГИС ЖКХ.
Ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)
В некоторых регионах для голосования используются свои информационные системы.
Узнать о том, в какой системе проводится голосование в вашем городе, можно в УК или МФЦ.
ВАЖНО!
Независимо от формы проведения общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов.
Кворум определяется не по количеству пришедших, а именно по количеству голосов, которые, в свою очередь, зависят от площади занимаемых квадратных метров. Так что прийти могут и менее половины владельцев помещений в доме.
Ч. 3 ст. 45 ЖК РФ
СКОЛЬКО ГОЛОСОВ МОЖНО СОБРАТЬ
Необходимое количество голосов зависит от того, какой вопрос обсуждается.
• 100% голосов всех собственников дома нужно в вопросах, связанных с изменением размера общего имущества (например, если после реконструкции придётся полностью убрать крыльцо подъезда или если собственник коммерческого помещения хочет оборудовать себе крыльцо у входа на общем земельном участке); тут, кстати, через суд можно добиться, чтобы изменения разрешили провести, даже если не собраны абсолютно все голоса.
• Большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (так принимается большинство решений, например, об избрании совета МКД, расторжении договора с УК, об установлении размера платы на содержание общего имущества).
• Более 50,5% от общего числа голосов собственников в доме (например, так выбирается способ формирования фонда капитального ремонта).
• Не менее 2/3 от общего числа голосов собственников в доме (например, о реконструкции и капремонте дома, о размещении рекламных конструкций, об увеличении взносов на капремонт).
ВАЖНО!
Как уже говорили, количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. То есть у владельца трёхкомнатной квартиры 75 кв. м голосов больше, чем у владельца однушки в 30 кв. м.
Все голоса собственника учитываются полностью, то есть нельзя отдать часть голосов за один вариант, а часть – за другой.
Решение общего собрания является обязательным для всех владельцев помещений, в том числе для тех, которые не участвуют в голосовании.
Ч. 5 ст. 46 ЖК РФ
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку, а также изменять её.
Ч. 2 ст. 46 ЖК РФ
АЛГОРИТМ
Шаг 1. Подготовка
На этой стадии необходимо сформировать повестку общего собрания собственников и определиться с формой голосования. Нужно подготовить информационное сообщение о проведении собрания, а также формы документов (бланк решения, бланк протокола и т. д.). Желательно, чтобы был реестр владельцев помещений в доме. Он сделает более удобным оповещение о собрании и поможет при подсчёте голосов. В реестре следует указать ФИО собственников, номера и площадь квартир, количество голосов, принадлежащих каждому.
Шаг 2. Оповещение
Оповестить каждого собственника нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под роспись каждому или направить заказным письмом.
Сообщение о проведении собрания должно содержать информацию об инициаторе, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены.
Для заочного собрания в сообщении указывается дата окончания приёма решений собственников и адрес, куда они должны передаваться.
Шаг 3. Проведение собрания
Решение общего собрания собственников помещений в МКД оформляется протоколом, который составляется в письменной форме. Его подписывают председатель, секретарь собрания и те, кто проводил подсчёт голосов. Протокол должен быть составлен в течение 10 дней после сбора.
В протоколе обязательно указываются: наименование документа, дата и регистрационный номер протокола, дата и место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, сама содержательная часть, повестка дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протокола, перечень приложений (при отсылке на них в содержательной части).
Шаг 4. Распространение итогов
Решение общего собрания должно быть доведено до всех собственников. Делать это обязан инициатор собрания в срок не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения. Сообщение об итогах размещается в помещении дома, доступном для всех собственников, где именно – определяют на собрании.
Также инициатор собрания обязательно должен представить копии решений и протокола общего собрания в УК, ТСЖ и т. п. Сделать это нужно в тот же 10-дневный срок. Если собственниками был утверждён переход на прямые договоры с поставщиками ресурсов, копии решений и протокола дополнительно должны быть переданы в ресурсоснабжающие организации.
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28.01.2019 г. №44/пр


По материалам газеты «Народный совет»

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания

Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной