За самовольной постройкой всегда стоят интересы двух сторон. С одной стороны, здесь тот, кто возвёл строение, потратил на него деньги и силы, вложил своё время. С другой — те, чьи права нарушены, если самострой стоит на их земле или создаёт угрозу жизни своим обрушением. Вот что необходимо знать каждой из сторон.
ПОСТРОЙКА СЧИТАЕТСЯ САМОВОЛЬНОЙ:
• Когда у владельца нет прав на земельный участок, на котором он возвёл строение. Например, построил гараж на муниципальной земле, за пределами своего участка. Или зацепил несколько метров у соседей.
• Если разрешённое использование участка не допускает строительство на нём. Например, дом построили на участке, отведённом под огород.
• Когда здание возвели без необходимых согласований.
• Если согласование есть, участок в собственности и вид разрешённого использования подходит, но само строительство провели с существенным нарушением.
ВАЖНО!
Это исчерпывающий список, и местные власти не имеют права его дополнять.
ЭТО НАДО ЗНАТЬ!
• Если на момент строительства конкретных требований не было, дом возвели, а после требования появились, то они неприменимы к этой постройке.
• Постройку могут признать самовольной в любой момент, даже на этапе возведения фундамента.
• Незаконная реконструкция уже построенного здания может привести к тому, что всю постройку признают самовольной. Но это произойдёт только в том случае, если достроенную часть нельзя демонтировать и привести объект в прежнее состояние.
• Человек, возведший самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Он не имеет права распоряжаться своим строением – не может продать, подарить и даже сдать в аренду. Жить в самовольной постройке ему тоже нельзя.
Ст. 222 Гражданского кодекса РФ
П. 2-4, 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»
КОГДА МОГУТ СНЕСТИ
По решению администрации
Если самовольная постройка стоит на государственной или муниципальной земле, решение о сносе могут принять местные власти без суда. Если же участок в частной собственности, администрация сама решать этот вопрос не может и должна обратиться в суд.
Через суд.
Суд в каждом случае тщательно анализирует ситуацию. Будет иметь значение, можно ли устранить нарушения и опасна ли постройка для людей. Снос — самая крайняя мера.
Доказывать основания для сноса должен тот, кто подал иск. А уровень критичности оснований может установить судебная строительная экспертиза (её изначально оплачивает истец).
В суд может обратиться:
• местная администрация;
• прокуратура;
• собственник земли, на которой незаконно расположилось строение;
• сосед, чьи права нарушены постройкой.
СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ.
К иску о сносе применим общий срок исковой давности — 3 года. Его считают со дня, когда истец узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права и о том, кто его нарушил. Но если самострой угрожает жизни и здоровью людей, то исковой давности нет, иск можно подать в любой момент.
П. 11, 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ.
Если суд принял решение о сносе, он должен установить срок для этого. Сносить обяжут того, кто возвёл самострой, или же снесут вместо него и обяжут компенсировать расходы.
Если собственник уклоняется от исполнения решения суда о сносе, его участок могут изъять.
ШТРАФ
Даже если самострой будет узаконен, за него всё равно предусмотрен штраф:
• для физических лиц – от 2 до 5 тыс. руб.;
• для ИП – до 50 тыс. руб. или приостановка деятельности на 90 дней;
• для юридических лиц – до 1 млн. руб. или приостановка деятельности на 90 дней.
Если постройку сносят, это также не освобождает от уплаты штрафа.
КАК УЗАКОНИТЬ
Чтобы сохранить деньги и силы, вложенные в строительство, можно попытаться узаконить свой самострой.
Это возможно, если соблюдены все три условия:
• если возведение постройки не нарушило вид разрешённого использования земли;
• на день обращения в суд постройка соответствует всем строительным требованиям;
• постройка не нарушает права других граждан и не создаёт угрозу жизни и здоровью.
После вступления в силу решения суда собственнику нужно подать документы для регистрации в ЕГРН. Получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию уже не придётся. Пользоваться постройкой можно сразу после суда.
Если в суде откажут, можно обращаться повторно. Нужно лишь устранить нарушения, которые помешали узаконить постройку.
П. 39, 43, 45, 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ
Все траты по иску о признании права собственности на самостоятельную постройку истец несёт сам.
ЧТО ЕЩЕ МОЖНО СДЕЛАТЬ
«Дачная амнистия»
По «дачной амнистии» можно оформить участки, предоставленные до 30 октября 2001 года на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Они автоматически считаются собственностью.
Также по амнистии можно оформить в упрощённом порядке дома, построенные до 14 мая 1998 года, и землю под ними, даже если нет документов о праве собственности.
Федеральный закон от 28 июня 2022 г. №185-ФЗ
Если земельный участок подпадает под дачную амнистию и нет споров с соседями, участок можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право на него без межевания. Что касается домов, то по амнистии предоставлять разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию не требуется.
После очередного продления «дачная амнистия» действует до 1 марта 2031 года.
«Гаражная амнистия»
Это упрощённая процедура оформления права собственности на гараж и землю под ним. Она заработала на территории всей страны с 1 сентября 2021 года. Действовать будет до 1 сентября 2026 года.
Федеральный закон от 05.04.2021 г. №79-ФЗ
Не всякий гараж можно оформить. Обязательно должны быть соблюдены 3 условия:
• гараж построен до введения в действие Градостроительного кодекса, то есть до 30.12.2004 г.;
• он является капитальным;
• он не признан самовольной постройкой судом или решением органа местного самоуправления.
Не получится оформить по амнистии гараж и участок под ним, если гараж построен на земле, которая имеет статус ограниченной в обороте.
Задать вопрос о регистрации прав в рамках «гаражной амнистии» можно по единой справочной линии Росреестра: 8(800)100-34-34.
По приобретательной давности
Человек, который не является собственником земли или дома, но открыто, непрерывно и добросовестно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет, может оформить его в собственность бесплатно. Это называется приобретательной давностью.
Признание права собственности на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке.
ВАЖНО!
Приобрести по давности можно лишь негосударственное имущество, т. е. имущество, у которого есть собственник, но он про него забыл, не пользуется и не ухаживает, не платит налоги. Земли и дома, которые принадлежат государству, не могут перейти по праву приобретательной давности, даже если они не стоят на кадастровом учёте и границы участка не сформированы. Этот вопрос уже не раз поднимался в судах и даже доходил до Конституционного суда.
Ст. 234 Гражданского кодекса РФ
Определение Конституционного суда РФ от 11.02.2021 г. №186-О.

По материалам газеты «Народный совет».

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания

Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной