Разберём, как признать дом аварийным и подлежащим сносу. В этом вопросе поможет специальная межведомственная комиссия. В неё включаются представители пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы и других инстанций, и формируется она при администрации.
    На основании заключения этой комиссии администрация принимает решение о дальнейшем использовании дома, о необходимости и сроках переселения и т. д. Чтобы инициировать её работу, жильцам нужно обратиться в местную администрацию и предоставить вместе с заявлением о признании дома аварийным заключения независимой экспертизы, которая проводится ещё до создания комиссии и оплачивается самими жильцами. Но это заключение может и не потребоваться (так бывает нередко), поэтому в администрации нужно заранее уточнить весь перечень необходимых документов в отношении конкретного дома.
   Если комиссия примет положительное решение, дом должен быть расселён. Что получат жильцы взамен своих квартир, зависит от того, в собственности у них помещения или в найме.
    Если администрация затягивает с решением, не созывает комиссию, переносит сроки обследования, можно обратиться в прокуратуру. А отказ в признании дома аварийным и подлежащим сносу можно обжаловать в суде. Успешная практика по таким вопросам есть.
ДОМ ПРИЗНАЮТ АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ, ЕСЛИ:
деформация здания или его конструкций превысила допустимые нормы, а восстановление невозможно или экономически невыгодно (из-за ветхости здания, по причине пожаров, взрывов, землетрясений и т. д.);
дом расположен на месте возможных оползней, лавин снега и других природных катаклизмов, и инженерными решениями нельзя предотвратить последствия;
превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности (шум, вибрация, электромагнитное, ионизирующее излучение), и инженерными решениями нельзя минимизировать эти факторы.
П. 33–38 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47).
НАНИМАТЕЛЯМ
Нанимателям всегда предоставляется другое жильё, также по договору социального найма.
При этом:
общая площадь предоставляемого жилья должна быть равнозначна площади ранее занимаемого помещения;
жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к данному населённому пункту;
находиться в границах этого же населённого пункта. С письменного согласия нанимателя ему могут выдать жильё в другом населённом пункте того же субъекта России.
Ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)
ВАЖНО!
При переселении не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи каких-либо других жилых помещений. Даже если вы имеете ещё одну квартиру в своей собственности, вам не могут отказать в равнозначном жилье при переселении из муниципальной квартиры в аварийном доме.
СОБСТВЕННИКАМ квартир
Если многоквартирный дом не включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник может рассчитывать только на денежное возмещение. Ему не обязаны предоставлять другое жильё взамен, но оно может быть выдано по добровольному соглашению между администрацией и собственником.
Ч. 8 ст. 32 ЖК РФ
П. 20 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 г. №14
Разд. 2 Обзора судебной практики (утв. Президиумом Верховного суда РФ 29.04.2014 г.) (далее – Обзор)
Если многоквартирный дом включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник может рассчитывать на денежное возмещение или предоставление другого жилого помещения – выбор за собственником.
П. 3 ст. 2, 16 Федерального закона от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
Разд. 2 Обзора.
Частных домов.
Стоимость изымаемого участка и построек определяется путём оценки. Вот что будет включать в себя цена выкупа:
рыночную стоимость земельного участка;
рыночную стоимость расположенного на участке недвижимого имущества (как жилого, так и нежилого);
убытки в связи с изъятием.
Убытки – это расходы, которые несёт собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые он мог бы получить, если бы имущество не изъяли. То есть тут речь идёт о реальном ущербе и упущенной выгоде. Если на участке есть хозпостройки, многолетние растения, скважина, то их тоже должны оценить и включить в выкупную цену.
Если в изымаемом жилье вы живёте, к убыткам должны отнести расходы на поиск другого жилья и переезд.
Если в доме вы не живёте и там нет регистрации, компенсации вас не лишат. Но тот факт, что вы не содержите жильё в состоянии жилого, может повлиять на выкупную цену.
В компенсацию не войдут постройки и улучшения, которые вы произведёте после уведомления об изъятии. Поэтому, если решите увеличивать стоимость недвижимости, сделать это нужно будет до уведомления.
ВАЖНО!
Условия возмещения собственникам прописываются в индивидуальном соглашении. Поменять впоследствии своё решение будет сложно. Поэтому надо хорошо всё обдумать и не торопиться с подписанием. При несогласии возражайте и предлагайте свои условия.
Если изымаемое имущество находится в долевой собственности, компенсация полагается всем собственникам пропорционально их долям.
Ст. 49, 56.6–56.10 Земельного кодекса РФ
Ст. 279, 281 Гражданского кодекса РФ
ЧТО УЧТУТ ПРИ ПЕРЕСЕЛЕНИИ
Часто наниматели убеждены, что при переселении учтут количество поколений в семье. Поэтому они надеются получить по квартире на пожилых родителей и молодую семью, которые живут на одной жилплощади в аварийном доме.
К сожалению, это не так. При переселении из аварийного дома не решается вопрос улучшения жилищных условий. Нанимателю гарантируется, что его новое жильё будет не хуже прежнего. То есть меньшую квартиру или одну комнату вместо двух дать не могут. Но обеспечивать раздельным жильём разные поколения семьи власти не обязаны.
Чаще всего нанимателей из аварийных домов переселяют в новостройки. Реже – в советский панельный дом, в сталинку или даже в другую хрущёвку, не вошедшую в программу сноса. Запрета в отношении такого переселения нет.
Те, кто купил квартиру уже после признания дома аварийным, при переселении дома будут иметь ограничения. Им не положено равнозначное жильё. Они могут рассчитывать только на денежную компенсацию, и то в пределах расходов, которые они понесли на приобретение квартиры в этом доме.
 

Если квартира в аварийном доме получена в наследство, эти ограничения не действуют.
Ст. 32 ЖК РФ
ПРОГРАММА РЕНОВАЦИИ
В Москве действует специальная программа реновации, в рамках которой вместо квартиры в ветхих пятиэтажках москвичи получают жильё в новых домах. В программу включены дома первого периода индустриального домостроения (так называемые хрущёвки и равные им по характеристикам), в которых собственники поддержали присоединение к программе.
В 2020 г. принят закон о комплексном развитии территорий. Он предлагает распространить опыт московской программы реновации на всю страну. Теперь регионы могут утверждать у себя аналогичные программы, привлекать дополнительные федеральные средства в регион. И что важно, в программы реновации можно будет включать не только аварийные дома, но также те, которые находятся хотя и в пригодном, но плохом состоянии. Узнать, планируется ли такая программа в вашем регионе, можно в региональных администрациях.
Федеральный закон от 30.12.2020 г. № 494-ФЗ
НОВОЕ РАССЕЛЕНИЕ
С начала этого года планировались изменения в программе расселения аварийного жилья. Предлагался законопроект, по которому:
из денежной компенсации за изъятое жильё предлагали вычитать расходы на снос аварийного здания;
жильцам разрешили бы приватизировать аварийные квартиры;
жильцам выдали бы несколько квартир взамен аварийной, ориентируясь на общую площадь непригодного жилья.
Но эти инициативы не прошли одобрение. Пока процедура расселения остаётся прежней.

По материалам газеты «Народный совет»

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания

Центральной библиотеки г. Анапа Н. П. Плетухиной