Часто покупатели, обременённые поисками выгодного жилья, теряют бдительность и вместе с квартирой приобретают крупные неприятности. Какие существуют риски и как защитить себя – в нашей статье.
ЕСЛИ ОДИН ИЗ СОБСТВЕННИКОВ – РЕБЁНОК ИЛИ ЛИЦО ПОД ОПЕКОЙ
    В этом случае для совершеннолетия сделки требуется разрешение органов опеки. Его должен получить продавец ещё до подписания договора. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.
   Если у продавца нет этого документа, от сделки стоит отказаться, какой бы заманчивой ни была цена.

ПРОДАВЕЦ ПОЛУЧИЛ ЖИЛЬЁ ПО ПРИВАТИЗАЦИИ
   До августа 1994 г. включать несовершеннолетних в договоры приватизации было необязательно. Родители могли приватизировать жильё только на себя. Но Верховный суд РФ признал такую ситуацию незаконной. Теперь все, кто в своё время, будучи ребёнком, не был включён в договор приватизации, могут оспорить его и заявить права на квартиру.
Запросите у продавца договор приватизации и проверьте, включены ли туда его дети.

НА КВАРТИРУ МОГУТ БЫТЬ ОБРЕМЕНЕНИЯ
  Речь идёт о ситуациях, когда жильё находится в залоге, под ипотекой, на него наложен арест, оно оформлено под выплату ренты, находится в длительном найме и прочих обременениях. Некоторые обременения не позволяют купить недвижимость, а некоторые допускают сделку, но влекут ряд последствий.
   Обязательно возьмите выписку из ЕГРН. В ней указано, какие обременения имеет квартира. К сожалению, не все из них регистрируются, поэтому в выписке можно увидеть не все риски. Защитой от них служит указание в договоре купли-продажи на перечень лиц, которые имеют право на пользование квартирой. Если таковых нет – в договоре должна быть соответствующая формулировка.

НА КВАДРАТНЫХ МЕТРАХ ОСТАЮТСЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ЖИЛЬЦЫ
   Покупая квартиру с зарегистрированными жильцами, вы автоматически получаете соседей по жилплощади. Чтобы снять их с регистрации и выселить, придётся обращаться в суд. Как правило, это несложные дела, когда речь идёт о взрослых жильцах. Другое дело, если осталась регистрация несовершеннолетнего.
Идеально: покупать квартиру без зарегистрированных жильцов. Но если продавцу не позволяют обстоятельства сняться с регистрации до продажи, то включайте в договор пункт о сроках, когда он будет обязан это сделать.
   Самый опасный вариант: когда в квартире остался зарегистрирован жилец, отказавшийся в своё время от приватизации. Таких людей закон защищает, он даёт им право бессрочно жить в квартире, в том числе и при смене собственника. Этого жильца у вас не получится выселить даже через суд. Поэтому от покупки квадратных метров в этом случае стоит отказаться.

ЖИЛЬЁ КУПЛЕНО В БРАКЕ
   Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью супругов, даже если оформлена на одного из них. Продажа жилья против воли второго супруга повлечёт недействительность сделки.
    Когда супруги развелись, квартира всё равно может остаться их общей собственностью, если они не разделили своё имущество.
Если продавец приобрёл квартиру в браке, требуйте нотариальное согласие второго супруга на продажу. Если продавец разведён – требуйте подтверждение о разделе имущества (решение суда о разделе или нотариально заверенное соглашение).
   Исключения: не требуется согласие супруга, если продавец получил квартиру по наследству, договору дарения и другим безвозмездным сделкам. Также не нужно согласие, если квартира отписана продавцу в брачном контракте (он обязательно должен быть нотариально заверенным).

ПРЕЖНИЙ СОБСТВЕННИК МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАН НЕДЕЕСПОСОБНЫМ
   Покупая квартиру, вы должны быть уверены, что ваш продавец полностью осознаёт свои поступки.
Родственники могут через суд признать продавца неспособным в момент сделки и отменить её. Скажем, когда пожилой собственницей манипулирует её сын, а сама женщина не понимает, что происходит, – это верный признак опасности.
   Покупая квартиру у пожилых людей, у людей с серьёзными проблемами со здоровьем или пристрастием к алкоголю, будьте особенно внимательны.
Нотариальное заверение договора может снизить риски, потому что нотариус проводит оценку дееспособности участников купли-продажи. Ещё можно попросить продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не имеет зафиксированных расстройств. Нотариус и справка не гарантируют, что в суде родственники не оспорят сделку. Значение будет иметь всесторонняя оценка состояния здоровья. Но если у нотариуса возникнут сомнения или в справке будут указаны какие-то проблемы – вы исключите очень серьёзные последствия.
   Заставить продавца справку нельзя. Но если ему нечего скрывать – это не станет большой проблемой. А вот отказ – это уже повод задуматься над целесообразностью сделки.

ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ПОПАЛ ПОД ВЛИЯНИЕ МОШЕННИКОВ И ХОЧЕТ ВЕРНУТЬ КВАРТИРУ
    Случай с певицей Ларисой Долиной привлёк много внимания со стороны СМИ, общественности и юристов.
Суть дела: после оформленной и зарегистрированной в Росреестре сделки купли-продажи певица отказалась освобождать квартиру, заявив, что стала жертвой мошенников и продала жильё под их влиянием. Новая собственница была вынуждена обращаться в суд для признания права собственности и выселения продавца.
Суды не поддержали покупательницу, и дело дошло до Верховного суда РФ.
Верховный суд РФ (ВС РФ) встал на её сторону и указал, что сам по себе факт возможного обмана или заблуждения продавца со стороны третьих лиц (мошенников) не является безусловным основанием для отмены уже зарегистрированной сделки с добросовестным покупателем.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 16.12.2025 г. № 5-КГ25-174-К2
Аргументы ВС РФ следующие.
 Добросовестный покупатель защищён. Покупатель действовала публично, полагаясь на данные ЕГРН и официально зарегистрированную сделку. Она не могла знать о возможных проблемах у продавца. Закон защищает того, кто приобрёл имущество возмездно, не зная о незаконности отчуждения.
 Формальная чистота сделки. Все документы были оформлены корректно, стороны дееспособны, сделка прошла государственную регистрацию. У покупателя полностью не было обязанности удостоверяться во внутренних мотивах продавца.
 Баланс интересов. Нельзя защищать интересы жертвы мошенников за счёт интересов покупателя, полностью лишая покупателя жилья и очень большой суммы.
Что это значит для покупателей и продавцов?
 Для покупателей – это важное судебное решение, усиливающее защиту их прав. Добросовестность и полнота проверки юридической чистоты становятся вашей главной защитой. Если вы всё сделали правильно, риск, что продавец оспорит сделку, снижается.
 Для продавца – жёсткое напоминание о необходимости крайней осмотрительности при совершении любых действий с недвижимостью. Заявление о «давлении мошенников» после регистрации сделки, скорее всего, не будет принято судом, если покупатель действовал добросовестно.

БЫЛА ПЕРЕПЛАНИРОВКА
    Перепланировку в квартире нельзя делать без согласований. Если вы купили жильё с самовольно снесёнными стенами, перенесёнными стояками и т. п., отвечать за эти нарушения будете уже вы – оплатите штраф. Если узаконить изменения не получится (а узаконить можно далеко не все), нужно будет приводить квартиру в исходное состояние. Это может быть очень дорого!
    Сравните данные техпаспорта с актуальной выпиской из ЕГРН. Всё это должно полностью соответствовать реальному состоянию квартиры. Должна совпадать площадь всех комнат, их количество, расположение, вид отопления, положение стояков и т. д.

      По материалам газеты «Народный совет»

 

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания

Центральной библиотеки г. Анапа
Н.П. Плетухиной